“ag币游国际”世人都说营改增 房企揪心谁见了？

营业税改为增值税，需要增加房企的税负吗，这是房地产行业最关心的问题之一。据报，今年5月，营改增的最后3个行业建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将发售。

其中，房地产行业的增值税税率暂定11%。在此前的今年全国两会上，财政部部长楼继伟回应，2015年按计划不应已完成营改增改革，也就是把生活服务业、金融业、不动产业的营业税改回增值税，但最好的是不动产业的营改增。由于不动产的形态有所不同，有买的，有出租的，有水坝，有公路，完全牵涉到到所有的企业甚至个人，很简单，所以说道营改增方案今年认同要出来，但不肯说道哪天要发售。

楼继伟说道，过去不动产不划入抵扣，现在可以划入抵扣了，但测算十分无以。就定义来看，营业税是所指在中国境内获取增值税劳务、出让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所获得的营业额征税的一种税。目前，房地产企业销售研发商品获得的收益按销售不动产税目交纳营业税，税率为5%。

营改增则是把以前交纳营业税的增值税项目改为交纳增值税，增值税是对产品或服务的电子货币部分纳税，增加了反复纳税的环节。荐个例子，一个产品的价格是100元，生产者在销售时已交纳了适当的税金。购买者再度销售时售出150元，那么他买了的时候这100元对应的税金可抵减半，购买者再度销售时，只须以电子货币的50元计算出来不应交纳的税金。

追溯营改增的历程，自2012年1月1日起，上海交通运输业和部分现代服务业积极开展营改增试点。截至2014年底，国税总局的数据表明，全国营改增试点纳税人总计410万户，全年有多达95%的营改增试点纳税人的税负有所不同程度上升，全年共计增税1918亿元。对于房地产行业的营改增，新华联集团董事局主席傅军的担忧是，因为行业有所不同，应当留意营改增的税负影响不平衡问题。

根据傅军的测算，如果房地产销项税率原作为11%、土地也容许按11%的税率抵扣，在营改增后企业税负与原本实行5%的营业税率时大体相当。如果销项税率原作为17%，在营改增后，房地产业的税负将增高。如果造成企业税负下降，就不会与政策增税的想法互为违反。

规范运作的大型房企可享用到营改增的受到影响增税减负。上海易居房地产研究院研究员贤迈进对地产中国网回应，营改增可完善税务制度。但在实际操作中，目前一些中小房企不存在运作不规范的问题，比如票据不正规化，这将造成其在进项抵扣时不具备条件。

据理解，在将要展开的房地产行业的营改增试点中，鉴于土地购买费用的特殊性、房地产上下游分摊无以等问题，将采行过渡性政策，即根据项目的动工情况展开营改增试点。目前，中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、万科集团、龙湖地产等对于营改增试点已准备就绪，正在等候国税总局的文件。国金证券的研报指出，房地产行业实施营改增的一个关键问题是，土地成本否可列为进项抵扣。如果土地成本可扣减，按照预期的11%的增值税率，则毛利率在50%以下的项目，营改增之后的税负不会减少。

如果土地成本不能扣减，按照2013年商品房6237元均价和2014年q3上市公司平均值35%的毛利率水平估计，增值税率大约为6.6%，比起改革之前下降1.1个百分点。值得一提的是，一线城市项目的地价成本占到较为低。如果一个35%毛利率的项目，土地成本可扣减，税率为3.9%，不能扣减则为9.6%。在这种情况下，营改增负面影响较小。

国金证券分析师曹旭特说道。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也回应，房地产业虽然目前税负较高，但营改增后，实际税负不会减少还是增加并不确认。影响税负变动的最重要因素是存量资产和土地成本能否计算出来进项税额，划入税款抵扣链条。对于土地成本否可划入进项抵扣的问题，贤迈进指出，由于土地的来源多样性，比如招拍挂、使用权直管、集体合作、股权并购等，因此无法一刀切。

在3.30楼市新政实施后，房地产市场短期压力减轻，长年压力减的形势下，建议再行把招拍挂提供的土地划入营改增进项抵扣。

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